안녕하세요!
부동산 경매 검색만 해봐도 온통 어려운 단어와 알 수 없는 한자어들만 가득합니다.
공부를 하려야 할 수가 없으니 부린이들은 서럽습니다.
그래서 부린이의 대표주자인 제가 부동산 경매가 무엇인지,
그리고 부동산 경매를 설명할 때 알아야 할 단어들은 무엇인지 용어들을 정리해 보았습니다.
저처럼 초보인 분들 모두 좋은 정보 얻어가시고 함께 성장했으면 좋겠습니다^^
1. 부동산의 뜻
여러분 부동산이 무엇인지는 알고 계신가요? 그냥 집 팔아주고 월세 계약하는 곳 아닌가? 했는데요. 그런 곳도 부동산이 맞지만 실제로 부동산(不動産)의 정확한 뜻은 움직일 수 없는 재산, 즉 정착물입니다. 이에 해당하는 게 집, 건물, 토지, 아파트, 빌라 같은 것들이 있습니다.
그래서 우리가 흔히 부동산이라고 말할 때 부동산은 '집', '땅' 정도의 의미로 보시면 좋습니다. 실제로는 더 광범위한 것이지만 말이죠.
2. 부동산경매란?
간단히 설명하겠습니다. 채무자(돈을 빌린 사람)가 채권자(돈을 빌려준 사람, ex 은행) 에게 빚을 갚을 능력이 안 돼서, 법원이 대신 채무자의 자산(부동산)을 경매에 붙여 제삼자가 그것을 사도록 경매에 올리는 것. 부동산이 팔린 돈을 채권자(을 받아야 할 사람, ex 은행)에게 전달하기 위함입니다. (부동산 경매의 주체는 언제나 법원입니다!)
부동산 경매를 공부하고 계시는 분이라면, 여기서 우리는 아마도 제삼자에 해당될 것입니다. 아마 제삼자의 입장에서 부동산 경매에 관심을 기울이는 이유는 '기존의 부동산을 시세보다 더 저렴하게 매수할 수 있기 때문'일 것입니다. 경매에 붙여진 부동산을 어떻게 투자에 이용할지, 이 부분이 우리가 궁금해하는 부분일 것 같습니다.
일단 이번 시간엔 부동산 경매를 공부하면서 이해하기 어려운 기초적인 단어들을 좀 정리해 보겠습니다.
3. 부동산 단어 정리
채무자 : 돈을 빌린 사람 (돈을 갚아야 할 의무가 있는 사람)
채권자 : 돈을 빌려준 사람 (돈을 받아야 할 권리가 있는 사람)
입찰 : 경매 희망자들이 각자의 희망 가격을 서면으로 제출하는 일
입찰일=매각기일=입찰기일 : 법원에 가서 부동산경매를 입찰하는 날
연기 : 채권자가 정해진 입찰일(매각기일)을 다른 날로 미뤄서 경매가 연기되는 것 (법원에 가려고 설렜던 분들은 실망하게 되죠)
변경 : 법원의 행정상의 문제로 매각기일이 변경되는 것. 연기는 채권자가 미룬 것이라면 변경은 법원의 행정상의 문제로 인해 날짜가 변경되는 것이네요.
낙찰=매각 : 낙찰! 이란 단어는 모두 아시죠? 경매에서 '내꺼'가 된다는 뜻이죠. 낙찰이 됐다는 뜻은 자신이 가장 높은 금액을 불렀다는 뜻이기도 합니다. 부동산이 매각되었다고 표현하기도 합니다.
최고가매수인 : 경매에서 가장 높은 금액을 써낸 사람이란 뜻입니다. 즉, 낙찰자가 되는 셈이죠. 2번 째로 높은 금액을 써낸 사람을 '차순매수신고인'이라고 한다는 것도 꼭 알아두세요.
유찰 : 아무도 경매에 참가하지 않아 낙찰되지 못하는 경우를 유찰이라고 합니다. 한 달 정도 후에 20~30% 떨어진 금액으로 다시 다시 경매에 오릅니다.
이해관계인 : 부동산 경매에 대해 법률상의 이해를 함께하는 이들을 뜻합니다.
입찰보증금=매수신청보증금=경매보증금 : 입찰에 참여하기 위해선 입찰보증금이란 것을 내고 경매에 참여해야 합니다. 입찰보증금은 최저매각가격(경매에 붙여진 한 부동산의 최저매각가격이 3억 원이라고 한다면, 최소 3억 원 이상의 가격으로 입찰해야 한다는 의미입니다.)의 10%입니다. 예를 들어 최저매각가격이 3억 원이라면 입찰보증금은 3000만 원이 됩니다. 말 그대로 보증금일 뿐 낙찰을 받지 못한 경우 바로 돌려주게 되어 있습니다.
사건번호 2023 타경 1234 : '타경'이란 수많은 소송 중 경매를 뜻하는 분류 기호입니다. 말이 어렵다고 당황하실 필요 없습니다. 그저 타경이라 하면 경매라고 이해하시면 됩니다. 2023년에 경매에 붙여진 1234번째 물건이라는 뜻입니다.
감정평가액 : 법원에서 지정한 감정평가사가 경매 물건에 대한 가격을 감정한 가격. 현 시세와는 다를 수 있습니다. 그렇구나, 하는 정도로만 받아들이면 됩니다.
재매각 : 낙찰되고 나서 정해진 날짜 안에 낙찰자가 잔금을 내지 않을 경우, 경매를 다시 하게 되는 것을 뜻합니다. 이때 낙찰자는 당연히 경매에 참여할 수 없습니다. 그리고 이전 경매에서 10%의 입찰보증금으로 진행한 경우 재매각 시엔 20%의 입찰보증금으로 시작합니다.
권리분석 : 입찰하는 부동산의 권리 상태를 파악하는 작업입니다. 낙찰이 되어 소유권을 가져오게 되면서 임대보증금, 가압류 등 다른 사람들의 권리를 없애기 위해 낙찰자가 별도로 내야 하는 금액이 얼마인지를 분석하는 것입니다. 수익 확보를 위해선 꼭 필요한 적업이며 권리분석이 제대로 되지 않을 경우 수익은 커녕 손해를 볼 수도 있습니다.
부동산 경매 투자에서 권리분석의 목적은 '위험을 회피하고 투자금을 지키는 것'으로 볼 수 있습니다. 권리분석이 너무 복잡한 경우엔 오히려 고려해야 할 제반 사항이 많기 때문에 법무사에게 상담하거나 물건을 건드리지 않는 것도 하나의 방법입니다.
근저당권 : 은행(채권자)이 채무자에게 돈을 빌려줄 때, 채무자가 돈을 갚을 능력이 안 될 상황을 고려해 채무자의 부동산(자산)을 미리 담보로 잡는 권리. (만약 세입자가 집을 계약하려는데, 계약하려는 집이 1억 원의 근저당이 잡혀 있다는 경우가 있습니다. 이 말은 집주인이 은행에 1억 원에 빚을 졌는데, 갚지 못할 경우 이 집이 경매에 넘어가게 된다는 뜻입니다. 집주인이 대출을 갚지 못하고 집이 경매에 넘어가면, 집에 살고 있는 세입자는 보증금도 돌려받지 못하고 집에서 쫓겨나는 사태가 발생할 수도 있습니다. 흔한 경우는 아니지만요. 그러니 근저당의 개념을 잘 이해하시길 바랍니다.) (현실에서 저당권이란 개념은 잘 쓰지 않으므로 근저당권만 다루겠습니다.)
채권최고액 : 은행이 채무자에게 부동산을 담보로 대출을 해주고, 부동산이 경매로 넘어갔을 때 은행이 최고로 받을 수 있는 금액. 은행은 대출금액의 근저당권을 설정할 때 채권최고액의 120~130% 정도를 설정합니다. (만약 등기부등본에 근저당의 채권최고액이 1억 2천으로 적혀있다면 채무자가 은행에 1억 원을 대출했을 것이라 예상할 수 있습니다.)
물상보증인 : 돈은 빌리고 싶은데 담보로 걸 부동산이 없는 A라는 사람이 있습니다. 이 A 대신 부동산을 담보로 대신 제공해 주는 사람을 물상보증인(연대보증인)이라고 합니다. 따라서 채무자와 부동산의 소유자가 달라집니다.
대항력 : 살고 있던 집이 경매에 넘어가 집주인이 바뀌어도 나의 임대차권리를 주장할 수 있는 권리. 즉, 기존의 계약기간을 주장할 수 있고 보증금을 반환해 줄 때까지 버틸 수 있는 권리입니다. (임대계약을 하고 부동산 인도를 받으면 다음날 0시부터 대항력이 발생됩니다. 대향력을 갖추려면 꼭 전입신고를 해야 합니다.
말소기준권리 : 부동산 경매엔 복잡한 권리관계가 얽혀 있는 경우가 많습니다. 말소기준권리란 경매에서 A가 부동산을 낙찰받았을 때, 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸되는지, 혹은 그대로 남아 낙찰자에게 인수하는지를 판가름하는 권리입니다. 대표적인 말소기준권리엔 5가지가 있는데, (근)저당권, (가)압류, 경매개시결정, 담보가등기, 선순위전세권입니다.
부린이들 여러분 모두 전문가가 되는 그날까지 파이팅입니다!!
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