안녕하세요. 요즘 갭투자로 인한 전세사기 등이 이슈입니다. 이에 정부에서는 전세 사기를 방지하고자 2023년 9월 1일부터 임대보증보험의 가입조건을 강화하기로 하였는데요. 사실 이에 대해 임대인들은 말이 많습니다. 결론적으로 임차인들은 전세금의 부담이 줄어들고, 전세금 반환에 대한 안정성이 높아졌지만 임대인 입장에선 전세금을 낮추고 수익이 줄어들기 때문인데요. 오늘은 임대보증보험이란 무엇인지, 임대보증보험의 가입조건이 어떻게 변했는지, 또 이로 인한 앞으로의 전망은 어떠한지 살펴보겠습니다.
1. 임대보증보험이란?
임대보증보험은 주택임대사업자 보증보험의 줄임말입니다. 즉 임대사업자들이 무조건 가입해야 하는 보험인데요. 임대사업자들이 임차인에게 임대보증금을 반환하지 못했을 경우에 보험사에서 대신 임차인에게 보증금을 반환해 주는 보험입니다. 즉 임차인의 권리를 보호하기 위해 만들어진 제도라고 할 수 있습니다. 집주인이 세입자로부터 전세보증금을 받아 놓고 부도가 나거나 집이 망해버려서 보증금을 돌려주지 못하는 상황을 흔하게 볼 수 있습니다. 이럴 때 주택도시보증공(HUG) 등에서 임차인의 권리를 보증해 줍니다. 주택 임대업을 하는 사업자의 경우 임대보증보험은 필수입니다. 임대사업자 보증보험의 경우 임대인이 보험료의 75%를 부담하고 임차인이 나머지 25%를 부담하게 됩니다.
2. 임대보증보험 가입조건 강화
자 그러면 2023년 9월 1일부터 임대사업자 보증보험의 가입조건이 어떻게 변화됐는지 살펴보겠습니다.
-전셋값이 공시가격의 126% 이하일 때만 가입 가능.
기존엔 전셋값이 공시가격의 150% 이하인 경우만 임대보증보험에 가입이 가능했는데요. 이번에 150%->126% 수준으로 가입 기준이 강화되었습니다. 예를 들어 공시가격이 6억 원인 빌라의 경우 전세가를 최대 9억 원까지 받아도 임대보증보험에 가입할 수 있었습니다. 그러나 개정 이후엔 공시가격 6억 원 기준, 7억 5천만 원 미만으로 전세가를 상정해야 합니다.
-전세가율 90% 이하일 경우만 가입 가능
기존엔 전세가율 100% 이하 까지가 가입 기준이었습니다. 이번 개정안으로 100%->90% 수준으로 변했습니다. 예를 들어 기존에 집값이 3억이었다면 임대인이 전세가를 3억 원으로 책정해도 임대보증보험에 가입할 수 있었는데요. 이제는 집값이 3억 원인 경우 전세가가 2억 7천만 원 이하가 되어야 임대보증보험에 가입할 수 있게 되었습니다.
-주택 가격 산정방법의 강화
전세가율을 산정하는데 가장 기준이 되는 것이 주택의 가격이라고 할 수 있습니다. 기존엔 감정평가액, 공시가격, 실거래가 중 임의로 적용했었는데요. 이번에 바뀐 개정안에선 감정평가액은 공시가격과 실거래가가 존재하지 않는 경우에만 적용하기로 했습니다. 또한 감정평가액의 유효기간도 2년에서 1년으로 줄어들었습니다.
3. 앞으로의 전망
지금까지 말씀드린 것들을 종합해보면 임대보증보험의 가입조건이 깐깐해졌다는 것입니다. 그리고 임대사업자가 임대보증보험에 가입하기 위해선 결과론적으로 보면 전세가를 낮춰야 하는 상황이 발생하였습니다. 다시 말하자면 임대인들의 전세 수익이 줄어들게 된 것이죠. 예전엔 5억 원짜리 집에 전세가 5억을 주어도 됐는데 이제는 4억 5천을 줄 수밖에 없게 된 것입니다. 또 임대사업자 입장에서 임대보증보험의 가입은 필수적이므로 가입하지 않을 경우 전세보증금의 10%를 과태료로 물 수 있습니다. 임차인들의 경우 전세금에 대한 부담이 줄어드는 대신 임대인의 경우 전세 수익이 많이 줄어들 것으로 예상돼 임대인들의 반발이 심해질 것으로 보입니다. 또한 매매가 대비 전셋값이 높은 빌라니 비 아파트 등의 경우 이번 가입기준이 심화됨에 따라 보증보험의 가입이 더 어려워져 임대인들의 반발이 심해질 것으로 보입니다. 이에 따라 부동산 시장에서 빌라나 비 아파트보다 아파트를 선호하는 기조가 심화될 것으로 보입니다.
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